小鍾老師的窩

因應奢侈稅，許多投機客決定改當包租公，從短進短出轉為長期持有。如果第一次當包租公，該當如何著手?

房仲業者表示，有較多時間自行管理的，或希望有較高報酬率的人，可以自行招租管理，如果覺得麻煩，委託物業管理公司代租代管，或是直接包租給物管公司，也是不錯方式。

房仲業者表示，有較多時間自行管理的，或希望有較高報酬率的人，可以自行招租管理，如果覺得麻煩，委託物業管理公司代租代管，或是直接包租給物管公司，也是不錯方式。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，目前自己招租房子並不困難，租屋族現在大多運用網路找房子，只要上網登錄招租，租金比照區域行情或比別人便宜一些，多能順利出租。

不過出租房子不像賣房子，賣房子找到下手，交給仲介就可一切搞定，出租房子瑣事不少，除了收租外，還得負責房子維修。如果碰到租金難收的奧客，往往比空屋還糟。

也因此如果不很計較租金報酬率，交給代租代管的物業公司，不失為另一個好方式，只要記得把委託合約寫清楚權利義務，就像賣房子一樣，之後一切都交給物管公司。

目前物業公司代管代租，主要有兩種模式，一種是「包租」，由物業公司和屋主言明每月支付固定租金，房子就全權交給物業公司處理。簡單說，物業公司就是二房東。

包租方式的好處是，如果物業公司租不出去，空置在哪裡，屋主一樣可以收租，但缺點是，通常屋主能收到的租金不高，投報率不會很漂亮。

另一種方式就是單純的「代經營」，由物業公司負責管理招租、處理房客疑雜症，並維護房子品質。如果以酒店式公寓水準管理，通常租金採「64分」，即屋主分60%，物管公司分40%，不過如果空租，屋主就沒有租金收入。聯合晚報╱記者游智文╱台北報導

奢侈稅效應 售轉租風潮湧

奢侈稅上路在即，房地產市場「售轉租」浪潮加快浮現，多家代租代管物業公司近來接受委託數量均明顯大增，不僅投資客上門，不少建商也考慮將旗下建案改為「先租後售」，重新包裝創造租金收益後，日後再行銷售。

手上已有10多棟代管代租物件的安杰物業近來就接到不少這類需求的個案，總經理陳品峰說，有的是打算將賣不掉的餘屋轉為出租，有的則更決定停售，將全棟改為酒店式公寓。除大台北外，台中、高雄也有不少個案打算如此操作。

永勝租售管理公司這兩周也接到大批投資客委託代租，執行長徐銘達形容，電話幾乎來不及接，不過由多數投資客現仍以期待能高價出售，因此實際委租量約僅增加一成，惟預料奢侈稅正式上路後，委租量將至少成長五成甚至逾倍。

徐銘達指出，每次國內房市出現利空反轉時，投資客一開始都是先拋售，但並不降價，不過由於買方多早已調低價格，大多賣不掉，撐到最後不是認賠殺出，就只能長抱出租。

他表示，奢侈稅傳出後，拋售潮湧現，買賣交易也隨之急速萎縮，顯已走上過往老路。由於短投客受兩年限制，勢必不再進場，而一般民眾買屋又只追漲不追跌，他相信，除非投資客明顯降價，否則想在奢侈稅順利逃命並不容易。

如果在6月1日奢侈稅上路前跑不掉，又不想被課10~15%的重稅，那麼就只有兩種處理方式，一是暫時房子空著養蚊子，等過了奢侈稅兩年期限再說。但如此一來，不只房屋會折舊，還要額外付出1~2年的社區管理費、房屋稅和地價稅。

第二個辦法是先租後售，把房屋出租，讓這一兩年內還有房租獲利來分攤利息及各種稅賦，再儘量維持最佳的屋況，以便未來出售時，因有投報支撐，接手者能有更高接手意願。

安杰物業總經理陳品峰表示，從目前情況來看，儘管距離奢侈稅實施，還有一個月時間，但很多投資客其實已下定決心採取第二個辦法，也就是「先租後售」。

以近日剛交屋、位於中山區松江路、南京東路的「midtown 」來說，原本社區僅有20多戶委託代租代管，但近日向安杰詢問的，暴增50戶；另外位於內湖的「遠雄藝朗」日前完工交屋後，現在也已有二、三十戶委託代租代管。

陳品峰說，目前旗下代管的物業，屋主和公司託管契約到期後，除非是想自住，幾乎都採續約繼續委託代管。像是大直的「羅馬假期」，目前三、四十戶已到期的屋主，就全部都續約，繼續收租等待風暴過去。

除了個體投資客外，陳品峰表示，也有不少建設、代銷公司和該公司積極接洽，希望進一步包裝個案；目前雙方已具共識準備運作的個案就已有7、8個。

他說，建商委託代租代管主要可分兩種情況，一是餘屋包裝。有一個北市洽談中的個案，奢侈稅後銷售幾乎停擺，剩下不少餘屋。建商認為今年內要結案機會不大，因此考慮把餘屋轉交給物業公司出租代管，以等待時機好轉。

另一種是整棟包裝，台中有一建商就考慮把名下一棟興建中但尚未對外銷售的個案，決定完工後暫不出售，轉由物業公司規劃為酒店式公寓，具有一定報酬率後，未來再出售，以求能賣到公司原本預期的房價。【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】